US-Büroimmobilien stehen aktuell im Fokus vieler institutioneller Anleger. Die Ausfallraten bei Krediten befinden sich in einem stark steigenden Trend und haben zuletzt 9,4 % erreicht – ein Niveau, das nahezu an die Höchstwerte der globalen Finanzkrise heranreicht. Gleichzeitig haben sich die Leerstandsquoten in den vergangenen Jahren kontinuierlich erhöht. Dies zeigt sich unter anderem in einer steigenden Sublease Rate sowie einem Allzeithoch bei Umwidmungen von Büroflächen. Einzig die Bewertungen von US-Office-Immobilien-REITs haben sich in den vergangenen Monaten stabilisiert und eine kurze Atempause eingelegt.
Ursache der Krise
Dies wirft die Frage auf, warum sich die Marktentwicklung trotz einer grundsätzlich robusten US- Wirtschaft und einer Arbeitslosenquote nahe der Vollbeschäftigung so negativ darstellt. Im Vergleich dazu verzeichnen andere Immobiliennutzungsarten wie etwa Retail oder Multifamily nur einen moderaten Anstieg der Ausfallraten, teilweise sogar rückläufige Raten wie im Bereich Industrial & Logistik.
© Grafik: FAROS / Quelle: Trepp, eigene Darstellung, st. Oktober 2023
© Grafik: FAROS / Quelle: Trepp, eigene Darstellung, st. Oktober 2023
Die Schlussfolgerung, dass diese Entwicklung allein auf das veränderte Zinsumfeld zurückzuführen ist, greift zu kurz. Eine genauere Betrachtung der historischen Entwicklung zeigt, dass der Rückgang der Bewertungen bereits vor der COVID-19-Pandemie eingesetzt hat.
Die Gründe dafür liegen in strukturellen Veränderungen der Arbeitswelt:
· Trend zum Home-Office
· Sinkende Pendelbereitschaft
· Fortschreitende Digitalisierung
· Demographische Entwicklung und Arbeitskräfte Mangel
Insbesondere die Auswirkungen des demographischen Wandels werden erst in den kommenden Jahren vollständig spürbar, was die Unsicherheit in Bezug auf eine mögliche Stabilisierung der Bewertungen weiter verstärkt. Eine Bodenbildung im Bewertungstrend ist derzeit nicht absehbar, insbesondere bei Büroimmobilien in B- und C-Lagen, welche in hohem Maße anfällig für weitere Bewertungsrückgänge sind.
Implikationen für Investoren
Die potenziellen Spillover-Effekte auf Kapitalgeber und das Finanzsystem sind derzeit schwer einschätzbar. Diese Unsicherheit machen US-Büroimmobilien, trotz ihres Status als traditionelle Core Assetklasse, de facto uninvestierbar für institutionelle Investoren – und das voraussichtlich auch auf absehbare Zeit.
Proaktives Management
Diese problematische Entwicklung haben wir frühzeitig erkannt und mit unseren Kunden besprochen. Dank unserer regelmäßigen Analysen verschiedenster Marktsegmente sind wir in der Lage, Trends und Risiken frühzeitig zu erkennen und in der Beratung entsprechend zu berücksichtigen.
Gerne stellen wir Ihnen eine aktuelle Kostprobe in Form einer detaillierten Analyse zu diesem Thema zur Verfügung.